В реформировании ЖКХ важен государственный подход
«АПН-Нижний Новгород» представляет вниманию читателей фрагмент стенограммы заседания Нижегородского эксперт-клуба, прошедшего 14 декабря в конференц-зале агентства «Биржа плюс». Тема заседания – «Реформа ЖКХ: заинтересовано ли государство в приходе частного бизнеса в сферу коммунальных услуг?»
Александр Косовских, председатель комитета по ЖКХ Законодательного собрания Нижегородской области:
Администрация, которая – в соответствии со своим положением, со своей должностной инструкцией — несет ответственность за все, что происходит в районе, в первую очередь хочет, чтобы, по крайней мере, не стало хуже.
Поэтому она считает, что на сегодня главное – управлять процессом реформирования жилищно-коммунальной сферы. Я сказал организации – она должна сделать. И вот на этом мы стоим. Потому что мы за это отвечаем. Хотя, в общем-то, задача власти изначально совершенно другая. Задача власти – создавать условия для эффективной работы. Не только для эффективной работы предприятий, но и для того, чтобы люди нормально жили. Это все взаимосвязано.
Что подразумевает Жилищный кодекс? Что подразумевал законодатель, когда принимал положения кодекса?
Сегодня невозможно что-либо изменить в сфере жилищного хозяйства без дополнительных денег, без инвестиций. Таких инвестиций у государства нет. Оно может в каком-то конкретном случае дать немного денег, но в целом проблему переварить не в состоянии.
Поэтому законодатель сказал: с каждым домом — отдельный договор. Дом – это субъект, который платит деньги, который дает гарантированный заказ. Организация занимается обслуживанием дома. Организации могут быть разными: маленькая может один дом обслуживать, большая – двадцать домов и так далее.
Каким образом происходит обслуживание дома? Или через управляющую компанию, или жители решили, что они это делают сами. По сути, разницы никакой нет. Например. По дому собрали деньги на капитальный ремонт по 3 рубля на квадратный метр. Обыкновенная хрущовка, пятиэтажка. 4 тысячи кв. метров. 12 тысяч в месяц. За год – полторы тысячи. Содержание жилья – примерно та же сумма, может быть, чуть поменьше. Вот порядка двухсот пятидесяти в год. Что на эти деньги можно сделать?
Дворника надо? Надо. Слесаря надо? Надо. И так далее. Жители посчитали, посмотрели, решили — они очень тесно контактируют, – что на эти деньги сделают. Уже нет разговора о том, дорого это или не дорого. Они узнали, сколько денег они платят, и обсудили, что на них можно сделать. Люди втягиваются в процесс управления.
За что мы много платим? За тепло. Где взять деньги? Хорошо, найдем эти 10 тысяч долларов (условно говоря) и поставим счетчик. Понятно, что счетчик ничего не экономит, он показывает фактический результат. Тем не менее, люди стали чуть поменьше платить.
Вот на этом маленьком конкретном участке начинает развиваться бизнес. Организация чувствует, что есть деньги и есть интерес; люди видят, что их деньги не украли: обещали поставить счетчик – поставили, и они стали меньше платить.
Далее. Известно, что 35 процентов тепла мы получаем благодаря окнам. Давайте поставим пластиковые окна, утеплим фасад. На свои деньги. Но 70 процентов, разницу по теплу, будем забирать себе. Стоимость жилья в этом доме поднимется.
И вот этот маленький бизнес начинает затягивать. Люди начинают втягиваться в управление своим жилым домом. Поэтому Жилищный кодекс и говорит, что договор должен быть заключен с каждым домом — или со всеми жильцами, или с теми, кому они поручили заключение договора на общем собрании.
Кроме всего прочего, в договоре должно быть указано, что будет делаться на деньги жильцов и какую жилищную услугу надо оплатить. Это слово в слово то, что говорит Жилищный кодекс. Так должно быть.
Как на сегодня происходит – я уже сказал. Может быть, никто глубоко не читал этот кодекс. Конечно, задача чиновников – усидеть, главное – чтобы не было хуже. А хуже не будет когда? Только тогда, когда все останется на своих местах. Власть изначально, может быть, не то чтобы не понимает, а действует как легче; не создает условий для эффективной работы, для более комфортного проживания граждан.
Как могут жители выбрать форму управления домом? Понятно, что людей невозможно собрать на собрание. Когда меня зовут приехать, объяснить избирателям положения кодекса – я предлагаю для этого собрать жильцов на собрание. К сожалению, людям лень даже спуститься вниз. Или некогда. Один приходит, другой уходит.
Жилищный кодекс говорит, что можно провести заочное голосование. Другими словами, есть вопросы на листе бумаги, инициативный человек обходит жильцов и собирает подписи. В этом документе должны быть четко поставленные вопросы и графы «да» и «нет». И никакого собрания не надо. Опыт сбора подписей, я думаю, есть у многих (например, кому-то приходилось писать коллективную жалобу и обходить с ней квартиры).
Жилищный кодекс говорит: не надо никого выбирать, не надо создавать ТСЖ или ЖСК, бегать собирать справки. Есть инициативная группа, она дает объявление: «Дом такой-то ищет обслуживающую (или управляющую) организацию». Пускай такое решение приняли два человека в доме. Им будут звонить конкретные компании и предлагать различные условия. Затем инициативные граждане выносят на лист бумаги свои вопросы и обходят соседей. 2 человека за вечер один подъезд обойдут; соберут подписи.
Главное – Жилищный кодекс говорит, что в любое время жители могут изменить форму управления.
ТСЖ создавать не обязательно. Более того, ТСЖ создать невозможно в тех домах, которые уже существуют. По одной простой причине: когда создаются ТСЖ, оформляется множество документов.
Трудно себе представить, что в той же самой «хрущовке», где 80 квартир (и в каждой квартире может быть не по одному собственнику), все одновременно приняли решение вступить в ТСЖ и написали заявления. Кроме того, всем надо пойти и взять справку из БТИ, за нее надо заплатить. Трудно поверить, что все пошли одновременно, взяли, заплатили и так далее (один взял справку сегодня, другой через месяц – а у первого справка уже просрочена).
Дело даже не в приватизации квартир. Муниципалитет тоже собственник квартир и входит в ТСЖ как собственник квартир. Но это настолько сложно, что практически невозможно.
Муниципалитет будет иметь право назначать управляющие компании в течение года – с 1 марта 2006 года до 1 марта 2007. При этом нужно помнить — Жилищный кодекс говорит: в любое время можно изменить форму управления.
Все немного путают управляющую и обслуживающую компанию. Я могу сказать: договор заключать что с обслуживающей, что с управляющей компанией по технологии одинаково.
В чем принципиальная разница между управляющей и обслуживающей компанией? Управляющая компания должна через себя пропустить, кроме всего прочего, еще и коммунальные услуги. А в случае с обслуживающей компанией, когда жители сами управляют, они должны напрямую платить тепловикам, «Водоканалу» и т.д. по прямым договорам.
Какая из них эффективнее? Иногда говорят, управляющая компания эффективнее. Это не так. Почему? Потому что те деньги, которые бюджет не даст в виде льгот и субсидий, лягут на жилищную услугу. Управляющая компания – не важно, отдали ей 100 процентов компенсации льгот и субсидий или не отдали, — должна расплатиться с монополистом по полной программе.
Обслуживающая компания говорит: я занимаюсь обслуживанием, коммунальщикам вы платите напрямую, значит, этот недобор текущего платежа ложится на всех пропорционально. В этом плане это самая эффективная форма.
Кроме того, Жилищный кодекс говорит, что все коммунальные услуги пойдут через управляющую компанию. Значит, сегодня необходимо поставить в доме, с которым будет работать управляющая компания, счетчик по электричеству. И платить, как ТСЖ, с одного счетчика, а потом со всех жителей собрать. То есть любое воровство будет опять ложиться на добропорядочных жителей. На сегодня оно ложится на энергетиков. Поэтому в рамках экономики предприятия прямая форма управления эффективнее.
Кроме того, важно следующее: какая бы организация ни занималась обслуживанием или управлением, через год она должна отчитаться в рамках одного дома за выполненную работу и потраченные деньги — сколько было собрано, на что потрачено: столько-то на дворников, столько-то – на вывозку мусора, а вот это – на ремонт крыши. Любой может сказать: поподробнее о крыше, где смета?
На сегодня, к сожалению, многие даже представить себе не могут, что надо будет отчитываться по деньгам. А деньги – это такое деликатное дело, что за него можно поплатиться головой. Каждому нужно объяснить, как потратил его деньги. Это будет очень непросто. Отчет пройдет через сто человек, но один все равно все досконально прочитает. В этом и есть смысл прозрачности.
Людям надо будет многое объяснять. Условно говоря, отремонтировать подъезд в «хрущевке» стоит 20 тысяч. Дешевле нельзя. Вот такая зарплата, столько надо заплатить налогов и вот столько стоят материалы. И 10 процентов компания оставляет себе. И людям понятно: им разъяснили, почему это столько стоит. Если не разъяснили, значит, у них будут огромные сомнения.
На сегодня есть дома эффективные, есть дома неэффективные. Понятно: бизнес забирает эффективные дома, а неэффективные оставляет. Улица Бекетова, например: двухэтажные восьмиквартирные дома. Там общей квартплаты не хватит даже на зарплату дворникам. Этого нельзя допустить. Поэтому для меня важен и государственный подход.
Самое негативное, что может произойти, заключается в следующем. Будут созданы управляющие компании (они сейчас создаются в рамках города). Надо будет со всеми организациями перезаключить договора одновременно. И вот в это время кто-то обязательно попытается перераспределить объемы. Все мы отлично знаем: у директоров управляющих компаний есть свои аффилированные организации, есть главы районов, у которых есть свои частные управляющие компании. Никто не захочет потерять свой бизнес.
Ко мне приходили многие предприниматели. Я говорю: давайте не будем спешить. Свой бизнес – это свой бизнес, это понятно. Но есть и государственный подход. Мы много лет этим занимались, и нам это не безразлично, не хотелось бы, чтобы с приходом бизнеса в коммунальной сфере началась какая-то вакханалия. Придут люди, у которых вся бухгалтерия в одном портфеле: два человека будут собирать деньги, пока с ними не расторгнут договор. Вот этого допустить нельзя.
Ветхий фонд – отдельный серьезный вопрос. Недавно я обсуждал этот вопрос с губернатором. У губернатора есть четкое понимание, что от неэффективных домов уходить нельзя. Здесь, естественно, нужна поддержка бюджета.
Земля – это собственность. Дом стоит на земле, есть собственники жилья, собственники помещения. Они – владельцы этой земли. Они, в принципе, сами могут найти застройщика и сказать: вот наша земля, строй, только дай нам квартиры. Жилищный кодекс им это позволяет. Поэтому нет безысходности. Нужно только некоторое время, чтобы пришел застройщик или они нашли застройщика.
