Время не лечит

В мае 2014 года городской администрацией был запущен  пилотный проект по передаче
инвесторам ветхих и аварийных домов в целях сохранения историко-культурного
наследия данных объектов.  В январе 2015 года выяснилось, что механизм
реализации проекта так и не отработан. 

Собственно, любой проект держится на 3-х китах: нормативных
документах, финансировании, и непосредственно на объектах инвестирования.

В случае с пилотным проектом, пока ни одна из 3-х составляющих
не решена. Проект по-прежнему «буксует»
из-за нерешенных технических, юридических и финансовых вопросов.  

Во-первых, до конца не продуман сам юридический механизм
передачи инвесторам ветхих и аварийных домов-памятников, чтобы реально
заинтересовать бизнесменов вложиться в это благое дело сохранения
историко-культурного наследия объектов.

Во-вторых, не решены вопросы финансирования. Чтобы
выставить здание на конкурс, необходимо расселить жителей, перевести квартиры в
нежилые. Именно здания — являются предметом инвестиционного контракта, а
победителем будет  инвестор, предложивший максимальную стоимость на право
заключения инвест-контракта. Для запуска конкретных процедур необходимо разработать
проектно-сметную документацию на здание. Но на эти работы у властей нет
финансовых ресурсов.

В-третьих, не четко определен сам список сохраняемых домов
— объектов инвестирования. Здания, отобранные для программы, в большинстве
случаев находятся в неудовлетворительном состоянии. Временной лаг от момента
расселения до выставления на конкурс достаточно большой, за это время дома без
проведения работ содержанию разрушаются и сгорают.

Из списка объектов, в настоящее время публично озвучены 4
расселенных дома в Нижегородском районе: Ильинская д.64 (ОКН),  Грузинская д.35
(ОКН), Грузинская д.39, Студеная д.44. Причем половина из этих домов – памятниками,
объектами культурного наследия (ОКН), не являются, и даже не входят в список вновь
выявленных ОКН.

Единственный дом – Ильинка 64 (Дом Н.П.Котельникова, 1870г.) – сейчас отрабатывается, как пилотный проект.  

Дом является объектом культурного наследия регионального
значения и подлежит государственной охране. По сообщению  администрации города,
комитет по управлению городским имуществом уже подготовил пакет
документов для заключения инвестконтракта на данный объект.

Остальные 3 дома – ближайшие на очереди  по привлечению
инвесторов.

В то же время,  эти  дома: Грузинская 35, Грузинская 39,
Студеная 44 — входят в адресный список домов «Муниципальной программы сноса и
реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда», официально
утвержденной Постановлением
 от 31.01.2007г. №4.

Причем, согласно Приложению 2 к указанной программе, дома 35 и
39 на Грузинской, дом 44 на Студеной  входят в перечень домов, признанных
именно аварийными (не ветхими), и подлежат сносу до конца 2015 года.

Вызывает вопрос, как в список сносимых аварийных домов включен
дом Грузинская 35 (дом А.А.Штерновой, 1864г.), являющийся объектом
культурного наследия и находящийся под защитой федерального законодательства. Более
того, даже сейчас дом находится в удовлетворительном состоянии, окна и двери
забиты, присутствия посторонних лиц не наблюдается.

(фото сделано в январе 2015г.).

Но больший вопрос вызывает включение в пилотный проект «по
сохранению историко-культурного наследия» дома 39 на  Грузинской,  сгоревшего
в сентябре 2013 года (на видео
блогер П.Кузнецов  комментирует состояние дома  после пожара).

Памятником данный дом никогда не являлся и в настоящее время
не представляет интереса даже для бомжей, не то что для потенциальных
инвесторов.

 

 (фото сделано в январе 2015г.).

Приходится констатировать, что дом (без окон, дверей, с
обгоревшей крышей, частично разрушенными плитами перекрытия) не пригоден к
восстановлению  и интерес у инвесторов может вызвать разве что площадка под
застройку в центре города. Реализовать проект, который предполагает, что 
инвестор должен сохранить историко-культурный вид объекта, по данному дому
просто нереально.

Но самый больший вопрос вызывает  включение в программу «для
передачи инвесторам»  дома 44 по ул. Студеная, у которого уже есть инвестор-застройщик.  

 

Указанный
дом в соответствии с Постановлением
администрации города от 12.12.12г.  № 5395 «О
развитии застроенной территории между домами № 32 и № 48 по улице Студеная в
Нижегородском районе» находится на земельном участке, который предполагает
освоение одним инвестором. На данной территории расположено 4 дома, идущих под
снос и реконструкцию: 36, 38, 42, 44.

С большим трудом (понижая цену аукциона), администрации
удалось «реализовать» земельный участок лишь с четвертой попытки.

_____________________________________________

Справочно:

Три аукциона, проведенных в
2013-2014 годах,

— 1
аукцион 26.04.2013г. цена 33 100 000 руб.,

— 2
аукцион 15.11.2013г. цена 23 170 000 руб.,

— 3
аукцион 14.01.2014г. цена 16 219 000 руб.,

были признаны несостоявшимися
по причине отсутствия заявок.

_______________________________________________________

По итогам 4
аукциона, проведенного 29.08.14г.,  

с ООО «Госстрой НН» был заключен договор о развитии
застроенной территории по
начальной цене предмета аукциона 11 353 300 рублей.

Таким образом, дом на Студеной 44 не требует дополнительного включения
в пилотную программу, поскольку уже имеет  инвестора, который возможно
реконструирует здание и приспособит его под современное использование. Но еще в
2011 году, когда последние семьи со скандалом покидали
этот дом, в нем были сгнившие плиты перекрытия и разрушенный фасад.

Пока дом на Студеной, не являющийся памятником (объектом
культурного наследия), находится в удовлетворительном состоянии. И если у
застройщика территории будет финансовая заинтересованность, здание возможно
удастся сохранить, но Госстрой НН свои планы не озвучивает.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что программа
по сохранению исторического облика города очень нужна, но данный проект требует
серьезной доработки. Т.е. нужно не просто продумать юридические вопросы, разработать
реально действующие правовые механизмы передачи объектов, определиться с источником
финансирования проектной документации. Необходимо пересмотреть сам перечень,
исключив сгоревшие дома, не являющиеся памятниками, что приведет к экономии
ресурсов,  сфокусировавшись на домах-ОКНах для их дальнейшего сохранения:

Во-первых, нужно четко определиться: либо сносить, либо
сохранять здания, в последнем случае следует исключить дома из списков идущих
под снос.   

Во-вторых, имеет смысл уже имеющихся инвесторов, получивших
дома «в наследство» по договорам о развитии застроенных территорий, поторопить
с процессом реконструкции для сохранения разрушающихся домов. 

В-третьих, финансово заинтересовывать потенциальных инвесторов
(в т.ч. налоговыми льготами, низкой арендной платой) в сохранении объектов,
пока дома (и памятники, и не являющиеся таковыми)  не сгорели или не развалились
«от старости».

В противном случае,  пилотный дом на Ильинке 64 может остаться
 первым и единственным.