Жилищный кодекс: половина шансов на успех
Алексей Барских, эксперт аналитического управления Центра политической конъюнктуры России:
Жилищный кодекс являлся лишь частью принимаемого с весны 2004 года пакета законопроектов (всего 28 законодательных актов). В этой связи нам не представляется целесообразным рассматривать Жилищный кодекс в отрыве от всего пакета.
Цель вступающего в силу с 1 марта этого года пакета заключалась в том, чтобы, стимулируя увеличение платежеспособного спроса населения при одновременном создании условий для увеличения строительства жилья, сделать рынок жилья массовым. Первой задачи планировалось достичь за счет обеспечения роста ипотечного кредитования, второй – снятием административных барьеров со строительного рынка. Реализовав эти два принципа на практике, разработчики законопроектов предполагали реализовать главную свою цель – сделать жилье доступным к 2010 году как минимум для 30 процентов населения России.
Таким образом, можно заключить, что данный пакет законов в целом и Жилищный кодекс в частности выдержаны в либеральном духе. При этом закон был достаточно хорошо проработан и в этой связи имел высокие шансы для того, чтобы достичь своих целей. Однако, как будет показано ниже, процесс его принятия осенью прошлого года в ГД РФ внес свои негативные коррективы.
С 1 марта 2005 года по новому будут выстроены отношения и между государством и малоимущими слоями населения, стоящими на очереди по улучшению своего жилищного положения. Согласно новым поправкам, государство будет постепенно отказываться от практики дарения квартир гражданам. Вместо этого предполагается некоторым слоям населения передавать государственный квартиры в долгосрочную безвозмездную аренду. Данное обстоятельство не может понравиться широким слоям населения, десятилетиями стоящими за жилплощадью и в этой связи рассчитывающих получить квартиру в собственность, а не в долгосрочную аренду. Однако пока точно неизвестно, каким образом будет реализовываться на практике данный принцип.
В целом вступающий в силу пакет законопроектов имеет ряд положительных нововведений. Во-первых, банки, кредитующие граждан на покупку жилья, теперь могут привлекать средства на фондовой бирже через облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Предполагается, что эти бумаги будут долгосрочными и низкодоходными, что сделает реальностью низкие процентные ставки по ипотечным кредитам.
Во-вторых, через поправки в Налоговый кодекс (НК) от 20 августа уже установлены ставки налога на проценты по ипотечным облигациям. Организации, налог на прибыль которых составляет сегодня 24 процента, с доходов по ипотечным ценным бумагам будут платить 15 процентов, а физические лица – 13 процентов. Эти ставки вступят в силу с 1 января 2007 года, тогда как с 1 января 2005 года (даты вступления поправок в силу) будет применяться еще более льготная ставка в 9 процентов, одинаковая для физических лиц и организаций. Последнее должно дать мощный экономический стимул банкам для расширения своего присутствия в сегменте ипотечного кредитования, острая конкуренция между которыми должна будет обеспечить появление на рынке «длинных» денег и низких процентных ставок.
Пакет законопроектов также позволяет гражданам при продаже квартиры получить полный налоговый вычет, если она находится в их собственности не менее трех лет, а не пяти, как это было до 1 марта. Вместе с тем впредь беспроцентные кредиты, полученные на покупку жилья, не будут облагаться налогом, который сегодня составлял 35 процентов. Приведенные примеры свидетельствуют о том, что на рынке жилья в ближайшее время может начаться ипотечный бум, который и так имеет место, так как доходы граждан год от года растут и ипотека становится для банков хорошим бизнесом. Все это является хорошим заделом для роста рынка жилья.
С другой стороны есть ряд отрицательных моментов. В основном они связаны с тем, что разработчики данного пакета законопроектов столкнулись с мощным строительным лобби в Госдуме, которое было широко представлено московскими депутатами.
Повышенный спрос на ипотечные кредиты может еще более подтолкнуть вверх цены на жилье, что является основной опасностью, которая может свести на нет все старания госуправленцев. В следствие этого, третьим принципиальным моментом пакета законопроектов являлся упор на снижение издержек строителей, что должно было дать им возможность повышать свою прибыль за счёт сокращения издержек, а не увеличения цен.
Так, согласно новому Земельному кодексу, продажа земель под застройку должна была осуществляться только по конкурсу, что было призвано ограничить произвол чиновников по отношению к застройщикам. В Градостроительном же кодексе было предусмотрено, что эти земельные участки должны продаваться уже с готовой инфраструктурой и установленным регламентом (сегодня доля затрат в строительстве, связанных с развитием инфраструктуры, превышает 40 процентов себестоимости одного квадратного метра).
В этой связи ожидалось, что затраты на инфраструктуру снизятся до 20-25 процентов, а количество согласований — до одного документа: разрешения на строительство. Подобное предположение основывалось на том, что теперь сами чиновникам, в распоряжении которых находятся многие участки земли, будут обязаны самостоятельно подготавливать объект к строительству через обеспечение соответствующих участков необходимой инфраструктурой и большим пакет разрешительной документации.
Таким образом, затраты на инфраструктуру планировалось переложить на самих чиновников, что и должно было в конечном итоге снизить затраты на инфрастуктуру до 20 процентов. Одновременно с тех покупателей земельных участков, которые не приступят в ближайшее время после покупки к строительству жилья, предполагалось взимать такие налоги (на неиспользуемый участок), что должно было сделать покупку земли как альтернативный способ вложения денег экономически невыгодным. Последний пункт был направлен на расчистку рынка от непрофильных и не профессиональных участников, а проще говоря – от спекулянтов.
Перечисленные меры, как мы видим, при их реализации, могли резко снизить коррупционный потенциал тех государственных ведомств и учреждений, вовлеченных в орбиту строительного бизнеса, что, естественно, не могло им понравится. Основным противником представителей Администрации президента во главе с советником президента Игорем Шуваловым (ответственный перед президентом за жилищную реформу) стали лоббисты московского строительного рынка. В частности под предлогом того, что федеральная законодательная власть не может вторгаться в сферу предметов совместного ведения субъектов Федерации (земельные отношения относятся именно к таким) московские депутаты выступили против поправок по поводу открытых аукционов и переложения на плечи самих госструктур обязанностей по подготовке инфраструктуры продаваемых земельных участков. Таким образом, строительное лобби провалило главные для себя поправки, которые могли бы резко сократить коррупционную привлекательность строительного сектора для госструктур.
Еще одной потерей для чиновников из АП стал закон об инвестиционных соглашениях в ЖКХ. Он давал право городским властям продавать частным компаниям право на оказание услуг по водо-, электро- и газоснабжению населения, с тем чтобы перевести этот сектор на рыночные отношения. Однако депутаты предложили сделать его частью общего закона о концессиях, который еще только придется подготовить МЭРТу, и который не раньше середины 2005 года попадет только в правительство. Таким образом, попытка уже сегодня начать переход на рыночные принципы работы ЖКХ также была провалена. Отметим, что необходимость реформирования ЖКХ в либеральном ключе сегодня уже почти никем не оспаривается. Однако сами чиновники тихо саботируют все подобные начинания, так как ЖКХ сегодня – огромная черная дыра российской экономики, где каждый год пропадают колоссальные суммы. Рискнем предположить, что именно эти деньги, главным образом, и тормозят все реальные попытки приступить к реформе ЖКХ.
Разногласия чиновников из АП и депутатов возникли и по поводу законопроекта о земельном налоге. Он обязывал собственников квартир и домов уплачивать от 0,05 процента до 0,5 процента с 70 процентов рыночной стоимости недвижимости. Разработанная шкала расчета данного налога предполагала основную налоговую нагрузку перенести на плечи владельцев дорогих квартир. В целом именно с них должен был формироваться новый налог, который должен был идти местным властям на строительство жилья для малоимущих и переселенцев резервного фонда (должников по ЖКХ и ипотечным кредитам). Зампред бюджетного комитета Думы Андрей Макаров предложил перенести рассмотрение данного пункта на более поздний срок, несмотря на то, что депутат Георгий Боос, глава рабочей группы по подготовке жилищного пакета, настаивал на том, что дробить пакет нельзя, так как он представляет собой единое целое.
Таким образом, главные поправки, призванные снизить коррупцию в строительной сфере и в этой связи достичь снижения себестоимости жилья, были провалены. Представляется, что строительное лобби действовало главным образом через старого союзника московской мэрии в Госдуме Георгия Босса, который был членом межведомственной группы по выработке данного пакета, так как именно через него оно получало самую оперативную информацию о разрабатываемых законопроектах. Хотя Босс и делала вид, что он за предложения Шувалова, на самом деле, видимо, он активно подыгрывал столичным властям.
Отметим, что поправки, касающиеся земельных участков, в целом были призваны не дать вырасти ценам на жилье после начла роста спроса (или даже бума) на ипотечные кредиты. Вследствие же того, что они были отклонены, данной цели вряд ли удастся добиться. В этой связи можно заключить, что данный пакет законопроектов имел хорошие перспективы, однако был принят наполовину и в этой связи потерял минимум 50 процентов всех первоначальных шансов на успех. Пессимисты же имеют право заключить, что пакет был в целом вообще провален в Госдуме.
