Способных «играть в ипотеку» становится меньше

Идея рассматривать ипотечный рынок как индикатор состояния экономики некритично привнесена в Россию из американского опыта. Но надо понимать, что в США ипотечное строительство гораздо больше влияет на экономику, к тому же там доля собственников жилья существенно меньше – несмотря на то, что она выше, чем в Европе.

У нас же в ходе реформ 90-х годов была проведена бесплатная приватизация жилья, и собственниками жилья стало подавляющее большинство жителей страны. Кто-то потом продал свою квартиру, но процент избавившихся от жилья не большой.

Ипотека начинает работать, когда молодые люди берутся за поиск возможностей жить отдельно от родителей и сами или с их помощью пытаются купить квартиру. Однако доля таких покупателей сравнительно с Америкой крайне невысока, поэтому влияние этого фактора на экономику не очень велико.

В то же время можно рассматривать ситуацию на ипотечном рынке, например зафиксированный в Нижегородской области рост числа просроченных ипотечных кредитов, как индикатор общего состояния экономики, индикатор рынка заработной платы. Но тут есть серьезные ограничения – надо понимать, какие люди ввязывались в игры с ипотекой, где они работали.

Есть два основных сценария. Первый – ипотеку берут либо хорошо зарабатывающие люди – менеджеры по продажам, руководители среднего звена и так далее.

Второй – большая семья, несколько поколений, участвует в приобретении квартиры появляющейся молодой семье, когда зачастую что-то продается и покупается нечто большее, ипотека берется под выплату разницы. В таких случаях неплатежи происходят гораздо реже, поскольку нагрузка взвешивается и обсуждается, а выплаты ложатся на плечи целого ряда людей и проблемы у одного из них не приводят к критическим последствиям. К тому же в залоге у банка находится имущество, которое стоит существенно больше, чем сумма взятого кредита – есть что терять.

А «нулевые» ипотеки, когда выплачивается первоначальная сумма в 30 процентов (порой кредитными деньгами), потеря работы одним из членов этой малой семьи является уже критичным обстоятельством.

За счет которой из этих категорий выросло число просроченных платежей, мы не узнаем – это персональные данные, коммерческая тайна, и никакой внятной статистики на этот счет нет, только валовые цифры.

Можно сделать еще одно предположение, хотя реальной информации у меня нет. Кризис рынка жилья затронул Нижегородскую область, как и другие регионы. Начатый и замерший проект строительства жилого комплекса Smart city за Щербинками, возможно, тоже повлиял на эту статистику. У людей, которые видят, что дом не строится, интерес платить пропадает. А банки просто учитывают непоступившие платежи и фиксируют, что ипотека не обслуживается.

В целом же ситуация на рынке труда не самая благополучная, причем подчеркну, что изменения последних двух-трех лет носили такой характер, что медленно, не везде, не во всех сферах, но поднимались зарплаты низкооплачиваемым сотрудникам, но при этом стагнировали, а то и снижались зарплаты более высокооплачиваемым. Или же сокращалось число должностей с зарплатой чуть выше среднего.

Получается, что у тех, кто вряд ли мог бы «сыграть в ипотеку», благосостояние улучшалось, а у тех, кто мог себе это позволить, ситуация становилась более напряженной.

Для строительной отрасли это становится проблемой, как и в определенной степени для банков, но для экономики в целом это обычная ситуация. Любой сектор экономики периодически переживает расцвет, за которым идет торможение или даже спад. И то, что бум строительной отрасли относится уже к недавнему прошлому и в ближайшей перспективе резкого роста отрасли ожидать трудно, это факт.