Московский рынок недвижимости на подъеме («The New York Times», США)
Представляет ли жилой дом, построенный изначально для героев социалистического труда, ценность для рынка?
Спросите Питера Фалатина (Peter Falatyn), американца, живущего в Москве. Цены на недвижимость в прошлом году выросли практически вдвое, из-за чего ему приходится выезжать из квартиры, которую он снимал на протяжении последних шести с половиной лет. «Я переезжаю, так как владелец квартиры и его агент по недвижимости говорят, что на рынке наблюдается скачок», — рассказал Фалатин.
В этом кирпичном доме — одни из наиболее приемлемых цен в модном районе Москвы, известном как Патриаршие пруды. Некоторые бывшие Герои — это почетное звание, которого часто удостаивались функционеры Коммунистической партии — до сих пор владеют квартирами в этом доме, и, как и многие владельцы московской недвижимости, они обнаружили, что сидят на золотой жиле. Из-за этого они решают продавать свои квартиры, что заставляет их выселять арендаторов, как это происходит в случае с г-ном Фалатином.
Агентство недвижимости «Эванс», располагающееся в двух кварталах от этого места, говорит, что в доме, в котором живет г-н Фалатин, продаются две квартиры. Одна из них имеет такую же площадь — 74 квадратных метра — и выставлена за 729000 долларов США. (Сначала он платил за нее 1200 долларов в месяц, в прошлом году арендная плата была повышена до 1700 долларов в месяц.)
Карина Хейфец, одна из двух управляющих партнеров компании «Эванс», говорит, что средний уровень цен в Москве чуть превышает 5000 долларов за квадратный метр. На Патриарших прудах минимум составляет 10000 долларов за метр. В верхнем сегменте рынка, по словам г-жи Хейфец, некоторые квартиры продаются по 30000 долларов за метр.
В доме г-на Фалатина, добавила она, один метр стоит 10700 долларов. Аренда трехкомнатной квартиры в этом доме обойдется от 3000 до 4200 долларов в месяц. (Недвижимость в Москве часто оценивается и оплачивается в долларах, хотя иногда используются и евро. Кроме того, так как комнаты в многонаселенных квартирах коммунистической эпохи часто имени несколько назначений, квартиры в России делятся по общему количестве комнат, а не по количеству спален.)
Беспокойный политический и инвестиционный климат в России, возможно, в будущем и уменьшит в какой-то степени спрос на московскую недвижимость, однако для того, чтобы произошло существенное снижение цен, должны произойти значительные изменения в соотношении спроса и предложения. Об этом г-жа Хейфец написала по электронной почте из Нью-Йорка, где «Эванс» только что открыла офис в районе Сохо.
«Хотя это выглядит нелепо, тем не менее, это факт, — написала она. — Причиной резкого роста цен на недвижимость является быстрое увеличение спроса, недостаточное количество других инвестиционных инструментов, а также очень ограниченное предложение нового жилья».
Москвичи обычно хотят подороже продать свои небольшие квартиры коммунистической эпохи, в которых зачастую вместе живут три поколения. И практически каждый россиянин, заработавший на росте цен на нефть и другие товары, хочет получить долю московской недвижимости, либо для проживания, либо для инвестирования средств.
Иностранные инвесторы, пишет г-жа Хейфец, практически не оказывают влияние на рынок. «Их количество невелико и оно уменьшается из-за роста цен, который препятствует их приезду в Москву. Однако в некоторых сегментах рынка, таких как дореволюционные дома в центре Москвы, они имеют большее влияние».
Для Москвы местоположение — это все. Поэтому в престижных районах даже уродливые панельные дома советского периода, фасады которых похожи на порытые плесенью кафельные стены ванной комнаты, могут стоить столько же, сколько стоит самое хорошее жилье в менее престижных районах.
Кроме того, ни цена, ни история не являются гарантией хорошего содержания, как мог убедиться г-н Фалатин, когда он переехал в свою нынешнюю трехкомнатную квартиру, находящуюся менее чем в одной миле от Кремля. «Когда я только переехал, в подъезде была ужасная сырость и стоял отвратительный запах», — сказал он, добавив, что он был единственным жильцом, решившим определить источник вони.
Источником оказалась лужа нечистот, скопившихся в подвале после разрыва трубы. «Я заплатил ЖЭКу, — сказал он, чтобы они очистили подвал и отремонтировали трубы».
В Москве настойчивость и деньги являются ключом к решению проблем. А для иностранцев, например для г-на Фалатина, полезно еще и относиться ко всему с юмором. Он рассказывал об этом инциденте с улыбкой. В конце концов, аренда этой квартиры была для него хорошей сделкой, заключенной на условии, что он отремонтирует кухню, которая была, как он вспоминает, темной и унылой, с советской кухонной плитой «Электра» и со свисающей с потолка лампочкой, которую он, при его росте 190 см, постоянно задевал.
Однако сейчас эти дни в далеком прошлом. Желто-голубая цветовая гамма кухни отражена везде и во всем, от шкафчиков и ваз до украшения из цветов, повешенном недавно г-ном Фалатином на стену. В его квартире растения соперничают за жизненное пространство с фотографиями друзей и семьи, а также с сувенирами, привезенными из поездок по бывшим республикам Советского Союза, такими, как таджикские кинжалы и грузинские кубки из рогов, используемые для вина.
Вместо ремонта ванной комнаты, выложенной шокирующей зеленой кафельной плиткой, которая, несомненно, была высшим шиком в 1970-х годах, он решил дополнить ее цвет, подбирая полотенца и даже мыло.
На стене в прихожей висят картины из его любимого парижского магазина, напоминающие ему, почему он не купил квартиру в Москве. «В Шестом и Седьмом районах Парижа, в Сен-Мишель и Сен-Жермен вы можете купить квартиру по цене от 10000 до 12000 евро за метр, — сказал он. — Это будет прекрасное здание, с видом на парки. И в подвале не будет луж из нечистот», — добавил он.
Г-н Фалатин, закончивший Массачусетский технологический институт и получивший диплом MBA Калифорнийского университета, приехал в Россию в 1993 году советником в одно аэрокосмическое предприятие, затем восемь лет проработал в Международном научно-техническом центре, занимающемся проблемами нераспространения. Теперь он уже знаком с рынком недвижимости Москвы, где ради строительства новых домов сносятся старые, а владельцы квартир получают минимальные компенсации. Кроме того, запутанная система правил проживания означает, что бывшие жильцы могут вдруг придти к покупателю недвижимости и оспорить заключенную им сделку, оставив в итоге покупателя ни с чем.
Однако г-н Фалатин снова и снова возвращается в Москву, обладающей непреодолимой силой, превращающей многих бывших соотечественников в постоянных жителей города. Ему нравятся удобство, спокойствие и тишина этой улицы, находящейся всего в одном квартале от главной артерии города — Тверской улицы, а также такие плюсы, как расположенный поблизости круглосуточный супермаркет.
«Я не знаю другого города в мире, где вы можете жить так близко в центре и находиться в такой тишине», — говорит он.
(Патриаршие пруды стали местом, где завязывается действие мистического романа Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». Кроме того, одной из его главных тем, наряду с распятием Христа, являются жилищные проблемы города в ранние годы советской власти.)
Но сейчас г-н Фалатин, проживший в городе около 14 лет, собирает вещи. Он будет жить у друга, пока не устроится на новую работу и не решит, что ему делать дальше.
И он не одинок, отметила г-жа Хейфец. «Одна из наших клиенток, которая жила на доходы от сдачи внаем своей небольшой московской квартиры, думает об обмене ее на виллу в Италии, которую при нынешнем уровне цен она может себе позволить».
По словам г-на Фалатина, если он будет покупать дом, то, скорее всего, это произойдет в Соединенных Штатах. «Я серьезно рассматриваю Палм-Спрингс, — сказал он. — За 300000-350000 тысяч там можно купить дом с бассейном».
