Требования к застройщикам ужесточаются

Изменения в федеральный закон, направленные на защиту прав дольщиков, действительно существенные, они серьезно повлияют на структуру рынка, но «Столица Нижний» любые изменения встречает позитивно, с оптимизмом глядя в будущее.

Надо сказать, что закон о долевом строительстве это основополагающий документ, в соответствии с которым застройщики строят и продают свои проекты. Он имеет прямое влияние и на привлечение денежных средств от наших покупателей, и на механизм их использования, и, соответственно,  на финансовый результат проекта.

Последние несколько лет этот вопрос находится под контролем первых лиц государства, поскольку ввиду сложной рыночной ситуации и неидеального государственного регулирования, нередко возникала ситуация, когда застройщик привлекал деньги граждан, но не достраивал объект, что является недопустимым.

Все ожидали введения в действие с 1 июля 2018 года редакции закона, утвержденной год назад. Она существенно ужесточала правила в долевом строительстве. После того как год назад эти действия были предусмотрены, целый год сообщество застройщиков, общественные организации, объединяющие застройщиков по всей России, министерство строительства, региональные органы власти, банки, – все работали над возможными изменениями в закон, которые наконец и были приняты.

Механизм становился все более реализуемым, с другой стороны, некоторые требования еще больше ужесточались, делая строительство прозрачным для граждан.

Введение эскроу-счетов с 1 июля 2019 года это становится единственной возможностью привлечения средств дольщиков, единственной альтернативой строительству на собственные средства, когда застройщик сам инвестирует деньги в строительство и продает объект уже как готовое жилье.

«Столица Нижний» как застройщик еще до введения всех этих требований, стала использовать более жесткий контроль за использованием средств дольщиков. Мы контролируем не только платежи от заказчика к генеральному подрядчику, но и платежи генерального подрядчика поставщикам материалов и поставщикам услуг. То есть, тот управленческий процесс, который выстроен при реализации проектов нашей организации как девелопера уже давно обеспечивает целевое расходование средств дольщиков именно на их объект долевого строительства.

Что еще важно? Основное изменение, против которого возражало сообщество девелоперов – «одно разрешение на строительство, одна компания». То есть, должны были создаваться так называемые стратегические лица – SPV,  которые могли строить только один объект. А объектом в 90 процентах случаев является дом. То есть, при реализации проекта комплексной застройки, застройщик должен был создавать двадцать юридических лиц, что означало большие дополнительные издержки и сложность организации управления.

В рамках утвержденного сейчас закона, введено требование, что одна компания создается для одного договора о комплексном освоении территории, о развитии застроенной территории, одного проекта планировки территории. Не «одна компания – один дом», а «одна компания – один проект», что вполне разумно.

Требования к застройщикам ужесточаются. Будет продолжаться тенденция, действующая последние три-четыре года. Рынок укрупняется, слабые компании уходят с рынка. Либо достраивая свои объекты и не начиная новых, либо при негативном стечении обстоятельств останавливая строительство, перенося сроки строительства или, не дай бог, пополняя список объектов долгостроя.

Компании крупные, способные справиться с изменениями, имеющие репутацию у покупателей и выстроенные отношения с банками, которые считают их приоритетными партнерами и благополучными заемщиками. Рынок не терпит пустоты. И тот, кто способен компенсировать имеющийся спрос своим предложением, будет работать и дальше.

Что касается цены квадратного метра, то мы живем в рыночной экономике, и цена определяется соотношением спроса и предложения. На тех территориях, где предложение избыточно, превышает спрос и существует конкуренция между застройщиками, рост издержек отразится на их экономике, а не на цене продукта, по крайней мере, на первом этапе.

На тех территориях, где спрос выше предложения, цена будет меняться, вырастая, возможно, даже больше, чем себестоимость строительства после вступления в силу изменений. То есть, изменения будут, скорей всего цены будут расти вслед за издержками. Но, думаю, рост цены будет примерно эквивалентен росту себестоимости.

С первого сентября должна начать работать единая информационная система жилищного строительства, зайдя на сайт которой гражданин сможет получить необходимый набор информации о любом проекте в любом регионе. Это не дополнительное требование, это изменение механизма, который должен стать более удобным для гражданина. Это действие вводится в действие сразу.

Для объектов, по которым разрешение на строительство не получено до 1 июля 2018 года, требования к застройке ужесточатся, но сохранится альтернатива. Проекты, по которым первый договор будет зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщик может все так же привлекать средства дольщиков, хотя и под еще более усиленным контролем, или же использовать эскроу-счета. А с 1 июля 2019 по договорам долевого участия возможен только второй вариант.